La rentabilidad es la capacidad que tiene una inversión de generar más ingresos que costos, es decir, utilidad. Una propiedad puede ser rentable al largo plazo mediante los ingresos que genere una vez costeado el crédito, o al mediano plazo por los ingresos que genere su reventa debido a la plusvalía, incluso algunas propiedades que logran generar ingresos por arriendo mensual superiores a los costos del dividendo y administración.

Para efectos de la renta residencial, nos interesan principalmente aquellas propiedades que además de «pagarse solas» (donde el arriendo cubre el dividendo), dejan márgenes mensuales que nos ayudan a recuperar nuestra inversión inicial (pie).

Supongamos que tenemos un 10% de pie, por ejemplo, $4.500.000 para financiar la compra de un departamento de $45.000.000. Analizando departamentos similares en el sector, nos damos cuenta de que el arriendo para un departamento como el nuestro está a $250.000.
Cotizamos el crédito hipotecario y pagaremos un dividendo de $200.000 mensuales. Además, todos los gastos relacionados a la compra nos sumaron un total de $500.000.

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Entonces, nuestros ingresos son de $250.000, siendo capaces de cubrir nuestros costos del crédito bancario de $200.000, y además nos genera una utilidad mensual de $50.000.
Esto significa que en un año habremos recuperado $600.000 de nuestros $4.5000.000 invertidos. Es decir, tenemos una rentabilidad del 13% (utilidad anual dividido en capital invertido) y que en aproximadamente 7 años y medios recuperaremos este capital para poder reinvertir.
Si además ahorramos otros $50.000 al mes durante este periodo, significa que en 5 años habremos ahorrado capital suficiente para el pie de una siguiente propiedad de renta y todos los gastos operacionales asociados.

Pero ¿y nuestros $500.000 de los gastos operacionales? Pues bien, supongamos que nuestra propiedad es un departamento terminado, por lo tanto, tenemos aproximadamente dos meses (dependiendo del banco) para que se nos cobre nuestro primer dividendo, es decir, nos entregan la propiedad y pasarán dos meses donde recibiremos los ingresos de la renta, que sumados nos devuelven el gasto operacional.

Entonces algunos dirán, “Pero esto es suponiendo que lo arriendas desde el día uno”, pues sí, por eso en Plan Capital arrendamos bajo la modalidad “En stock y arrendado”, donde tu departamento de renta residencial ya se encuentra habitado por tu cliente, recibiendo ingresos por renta desde el primer mes.

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Todo esto es bajo supuestos, y cada caso particular puede tener variables distintas considerando criterios como el potencial crediticio (basado en la renta individual y otros factores), el tipo de la inversión (renta mensual, por habitación, diaria mediante AirBnB, etc..), el proyecto y tipo de departamento, la plusvalía, la vacancia, y un largo etcétera.
En Plan Capital nos especializamos en analizar con detalle cada caso particular y buscar la alternativa de inversión que entregue la mayor rentabilidad posible.